המדריך המלא לשוכר ולמשכיר דירת מגורים

דברי הסבר על התיקון לחוק

בשנת 1971 חוקק חוק השכירות והשאילה. מדובר בחוק אשר מסדיר את ההיבטים החוזיים של זכות השכירות והשאילה. מאז חקיקתו לא היה כל שינוי בחוק עד לעת האחרונה. עקב השינויים רבים שהתרחשו בתחום השכירות למגורים, גבר הצורך לתקן את החוק הקיים וליצור מסגרת חוקית אשר תבטיח באופן הוגן את היחסים שבין המשכיר לשוכר.

מסקנה עיקרית שעלתה היא הצורך בהסדרת סוגיית החוזה שבין המשכיר לשוכר. מצד אחד, עלה רצון להגביר את הוודאות שבשוק השכירות למגורים בעניין חיוביו של כל צד להסכם, בעיקר הסדר הוגן יותר כלפי השוכר. מן הצד השני, עדיין קיים רצון לשמור על גמישות של שוק השכירות למגורים.

להלן נסקור את עיקרי התיקון לחוק, נצטט ונסביר את הסעיפים העיקריים בבחינת מה מותר ומה אסור בהתאם לתיקון של החוק. יובהר כי אין מטרת המדריך לסקור את כל החוק, אלא רק את התיקון האחרון שמתייחס לדירות מגורים בלבד.

ביום 19.09.2017, נכנס החוק לתוקף וחל על כל הסכם שכירות למגורים.

על אף שהדבר נשמע מובן מאליו לא מעט אנשים מתבלבלים במושגים "שוכר" ו"משכיר" ולכן נבהיר מושגים אלו להלן: משכיר – בדר"כ הבעלים של הנכס ומי שמזמין אנשים לשכור את דירתו. שוכר – מי שמחפש דירה לגור בה ובעצם לשכור את הדירה מהמשכיר.

חוק השכירות והשאילה (תיקון) – תוכנו וסעיפיו – עיקרי התיקון (להלן: "החוק")

הוראות כללית

א. השוכר כמשכיר –סעיף 2 לחוק

לא פעם אנו נתקלים במקרה בו השוכר מעוניין להשכיר את הדירה בשכירות משנה – כלומר שהשוכר ישכיר לצד ג'. סעיף 2(ב) לחוק קובע כי במקרה בו השוכר הראשי, השכיר נכס בשכירות משנה, ייחשב השוכר הראשי לעניין שכירות המשנה כמשכיר ואילו השוכר המשנה יחשב לשוכר. הסבר: ככל שאין הוראות אחרות ומחייבות בחוק, אם שוכר הדירה החליט להשכיר את הדירה בשכירות משנה, יחולו על השוכר הראשי הוראות פרק א' לחוק (דהיינו פרק השכירות) על כל המשתמע מכך.

חיובי משכיר

ב. המסירה, מועדה ומיקומה –סעיף 5(ד) לחוק

ככלל, סעיף 5 קובע את הסדרי מסירת הדירה מהמשכיר לשוכר. בין השאר, סעיף 5 קובע כי המסירה תהיה במקום שבו נמצאת הדירה בזמן כריתת החוזה. סעיף 5(ד) קובע כי אם הצדדים הסכימו שהמשכיר יטפל בהובלת הדירה, המסירה תהיה במקום שהוסכם עליו עם המשכיר.

ג. התאמת המושכר והסתמכות על אי התאמה – סעיף 6 לחוק

סעיף זה בא ליצור הסדר הוגן ביחס לחובות שיחולו על הצדדים בחוזה השכירות. הסעיף קובע שהמשכיר ימסור לשוכר את הדירה כשהיא מתאימה למה שהוסכם ביניהם בהסכם השכירות. השינוי העיקרי בתיקון הוא הפניה לחוק המכר – סעיף 11 לחוק המכר מפרט מהי אי התאמה. הסעיף אף מרחיב את אי ההתאמה גם לסביבה של הדירה ולא רק על הדירה עצמה. יחד עם זאת קיימים 3 סייגים לסעיף אי ההתאמה: א. השוכר ידע על אי ההתאמה כאשר חתם על חוזה השכירות. ב. השוכר לא גילה למשכיר את אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה צריך לגלות אותה. פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה צריך לדעת על אי ההתאמה (למשל – רטיבות בבית). ג. השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות לבדוק את הדירה או הזדמנות לתקנה. למרות הסייגים, הסעיף עדיין מאפשר לשוכר להסתמך על אי ההתאמה באותה מידה שאי גילוי אי ההתאמה למשכיר לא פגע בו.

ד. התאמת הזכויות במושכר – סעיף 6א לחוק

סעיף זה מחייב את המשכיר להשכיר את הדירה כשהיא חופשיה מכל זכות שנוגדת את זכויות השוכר ו/או זכויות של צד ג' במהלך כל תקופת השכירות. הפרת סעיף זה תחשב לאי התאמה (ראו סעיף 11 לחוק המכר).

ה. חובת תיקון המושכר – סעיף 7 לחוק

כאשר השוכר מתריע בפני המשכיר על גורם שמפריע הפרעה של ממש להשתמש באופן רגיל בדירה או לפי מה שהוסכם בחוזה השכירות, חייב המשכיר לתקן את הגורם ההפרעה תוך זמן סביר לאחר קבלת הדרישה מאת השוכר. אין זה משנה אם הפגם היה בזמן מסירת הדירה לשוכר או פגם שהתגלה לאחר מכן, למעט פגם שהשוכר אחראי עליו לפי חוק השומרים או שהוסכם שהתיקון של אותו פגם, בין אם בהסכם או בין אם "מקובל" שהשוכר יתקן את אותו הפגם.

אם מדובר בדבר שהינו מיטלטלין והוא גורם להפרעה כאמור לעיל ונניח שתיקון המיטלטלין יגרום להפרעה בלתי סבירה לשימוש בנכס, רשאי השוכר לבקש להחליף את המיטלטלין ולא לתקנו וההוצאות בעניין זה יחולו על המשכיר. לדוגמא: ניתן להניח שאם ברז מים במטבח לא עובד ונדרש שבוע לתקנו, אין זה סביר ששוכר ימתין כשבוע ימים עד שיהיו מים בביתו ויכול לדרוש החלפת הברז תוך יום.

יובהר כי קיים דין שונה לשוכר בשכירות לטווח ארוך שכן אז הוא מוחזק כ"מעין בעלים" של הנכס – במקרה זה מדובר בחכירה לדורות – כלומר שכירות ל-25 שנים.

ו. תניית פטור מאחריות לאי התאמה או פגם – סעיף 8 לחוק

סעיף זה מלמדנו שגם אם לא שמתם לב או שהמשכיר הכריח אתכם לחתום על סעיף בהסכם השכירות שפוטרת אותו מאחריות לפגמים בדירה או אי התאמה כפי שפירטנו לעיל, הסעיף הזה אינו תקף – ובטל! סעיף זה תקף אף למקרה בו על המשכיר היה לדעת על אותו פגם או אי ההתאמה.

ז. תקופות בשל אי תיקון פגם או אי התאמה – סעיף 9 לחוק

סעיף זה מפרט הפיצוי לו זכאי השוכר כאשר המשכיר לא תיקן את הפגם או אי ההתאמה בכלל או תוך זמן סביר, למרות שנדרש לכך ע"י השוכר. עולה השאלה מה רשאי השוכר לעשות ולמה הוא זכאי?

השוכר רשאי לתקן את הפגם או אי ההתאמה ולדרוש מהמשכיר הוצאות סבירות.

להפחית את דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם או אי ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות בגלל הפגם או אי ההתאמה לעומת שווי השכירות בחוזה.

אם השוכר רוצה לתקן לבד, עליו להודיע למשכיר זמן סביר מראש אלא אם מדובר בעניין דחוף. ככלל השוכר אינו רשאי לבצע שינויים בדירה, אולם סעיף זה מאפשר לשוכר לתקן בעצמו כל פגם שאינו באחריות המשכיר ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם.

ח'. פגם שאין לדרוש את תיקונו – סעיף 10 לחוק

מדובר בסעיף שבא להגן על המשכירים. אם מתגלה פגם שהמשכיר לא ידע עליו ולא היה אמור לדעת עליו ולא היה יכול למנוע אותו ואף תיקון הפגם הוא בלתי אפשרי אזי השוכר לא יוכל לדרוש לתקן את הפגם או לדרוש פיצויים.

ט'. שימוש ללא הפרעה – סעיף 11 לחוק

הסעיף מחייב את המשכיר לאפשר לשוכר להשתמש בדירה בתקופת השכירות ללא הפרעה מצידו או מטעמו.

לסיכום: סקרנו את עיקרי חיובי המשכיר. למדנו, באופן כללי כי המשכיר חייב לנהוג בשקיפות והוגנות כלפי השוכר, לגרום לדירה להיות ראויה למגורים, לתקן פגמים קריטיים תוך זמן קצר. ככל שלא יעשה כן הוא חשוף לסנקציות כמפורט בחוק. כעת, נבחן את חיובי השוכר.

חיובי השוכר

י'. סעיף 13 - דמי השכירות

סעיף זה כמובן מחייב את השוכר לשלם את דמי השכירות למשכיר אולם מוסיף כי שעה שלא הסכימו הצדדים על סכום השכירות, יקבעו דמי שכירות ראויים בנסיבות העניין בעת כריתת החוזה.

עולה השאלה מהם דמי שכירות ראויים? אינדיקציה לדמי שכירות ראויים למשל יכולה להיות ע"י קביעת שמאי מקרקעין אובייקטיבי עליו יסכימו הצדדים או למשל השוואה של מחירי שכירות דומים באיזור ובהתאם לסוג הדירה.

אכן, בדר"כ צדדים יקבעו מראש בהסכם השכירות את דמי השכירות אולם קיימים מקרים בהם הצדדים לא קבעו מחיר מראש. כך למשל, כאשר פג תוקפו של הסכם שכירות ואין בין הצדדים הסכם שכירות חתום ותקף אלא הסכמות שבע"פ.

יא'. סעיף 14 – מועד התשלום ומיקומו

סעיף זה מסדיר בעיקר את מועד התשלום. לדוגמא: הצדדים הסכימו כי דמי השכירות ישולמו אחת לשלושה חודשים. בהתאם לסעיף זה, על השוכר לשלם דמי שכירות בגין שלושת החודשים, מראש.

כמו כן, התשלום יתבצע בבית עסקו של המשכיר ואם אין לו כזה, בבית מגוריו.

יב'. סעיף 15 – פטור מחובת התשלום

בכל הנוגע למקרקעין, סעיף זה מאפשר לשוכר שלא לשלם דמי שכירות בהתקיים תנאים מסוימים. שימו לב כי הסעיף משתמש במושג "מקרקעין" ולאו דווקא דירת מגורים. כלומר, אם למשל שכרתם חנות שאין אליה כל גישה או אפשרות לעבוד ממנה (למשל ולטעמנו – ניתן בתקופת משבר הקורונה להשתמש בסעיף זה בחלק מהמקרים), אזי אם אתם עומדים בתנאי הסעיף, הסעיף יכול לחול גם על מקרה מסוג זה.

אם כן, מהם אותם תנאים? ראשית, על המושכר להיות מקרקעין. שנית, לשוכר יש מניעה שקשורה שמושכר, שלא מאפשרת לו להשתמש במושכר למטרת השכירות או אף בדרכי הגישה אליו. שלישית, החוזה לא בוטל ע"י השוכר בשל המניעה. בהתקיים התנאים האמורים, קמה זכות לשוכר שלא לשלם דמי שכירות כל עוד לא מתאפשר לשוכר להשתמש במושכר בהתאם למטרת השכירות.

אולם, המשכיר רשאי לאחר זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה, אלא אם השוכר הודיע לו כי הוא מוותר על זכותו שלא לשלם את דמי השכירות.

מעל לכל יובהר כי הסעיף יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על אותה המניעה שאינה מאפשרת לו להשתמש במושכר ולא היה עליו לדעת על המניעה או לא ראה או היה עליו לראות מראש ולא יכול היה למנוע את הפגם.

יג'. סעיף 16 – שימוש במושכר

סעיף זה מחייב את השוכר להשתמש במושכר אך ורק בהתאם לאמור בהסכם עם המשכיר. אולם, אם לא הוגדר על שימוש ייחודי כלשהו ניתן להשתמש בו לשימוש אחר ובתנאי שהשוכר לא יפגע במושכר או הכבדה על המשכיר יותר מכפי שהוסכם.

למשל: לרוב בהסכמי השכירות, תוגדר מטרת השכירות למגורים בלבד. אם למשל ירצו השוכרים לנהל במושכר גן ילדים לא יוכלו לעשות זאת אלא אם הסכים לכך המשכיר או שלא הוגדרה מטרה ספציפית. יחד עם זאת, יש לבחון במקרה הזה אם יש הכבדה על המשכיר מכיוון שלניהול גן ילדים בדירת מגורים יש משמעויות משפטיות, מסחריות ואף יחסי שכנות שיכולים להכביד על המשכיר.

סעיף 16א, אינו מאפשר לעשות שינויים במושכר אלא אם המשכיר הסכים לכך. כמו כן, הדין שונה כאשר מדובר בחכירה לדורות (השכרת נכס מעל 25 שנה).

יד'. סעיף 17 – בדיקת המושכר ותיקונו בידי המשכיר

השוכר מחויב לאפשר למשכיר, מדי פעם, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים. יחד עם זאת, על המשכיר להודיע לשוכר תוך זמן סביר מראש על רצונו לבדוק ו/או לתקן את המושכר ואף קיימת דרישה בסעיף להמעיט בהפרעה לשוכר ככל האפשר.

ברמה הפרקטית ועל מנת למנוע אי נעימויות, ניתן למשל להוסיף בהסכמי השכירות כי בדיקות תקינות הנכס יבוצעו ע"י המשכיר אחת לשלושה חודשים תוך תיאום מראש עם השוכר.

תקופת השכירות

סעיף 18 – מבהיר לנו כי תקופת השכירות מתחילה עם מסירת המושכר לשוכר.

על פניו נשמע פשוט, אך יכולים להיות מצבים בו בהסכם השכירות רשום תאריך מסוים אולם השכירות בפועל החלה מאוחר יותר. בכל מקרה ועל מנת להימנע מאי הבנות עתידיות, רצוי להוסיף בהסכמי השכירות סעיף ספציפי שאומר שהשכירות תחל ממסירת המושכר בפועל ולא מסירה משפטית.

סעיף 19 – סיום השכירות

ככל שלא הוסכם על תקופת שכירות נוספת מעבר למה שהוסכם בהסכם השכירות המקורי, כל צד רשאי לסיים את ההסכם ע"י מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.

סעיף 20 - השבת המושכר בסיום תקופת השכירות

סעיף זה מסדיר את סיום תקופת השכירות. בקצרה, סעיף קטן (א) מחייב את השוכר להשאיר דירה ריקה מכל נכס ואדם למעט נכסים השייכים למשכיר שמשמשים את המושכר. סעיף קטן (ב) מחייב את המשכיר לקבל את הדירה חזרה מהשוכר ככל שהשוכר.

סעיף 20א – השבת מושכר שבוצעו בו שינויים

אם הסכים המשכיר לביצוע שינויים, השוכר זכאי לבחור כיצד הוא מחזיר את המושכר – האם להחזיר את המושכר כפי שהושכר טרם השינוי או כפי שהוא לאחר השינוי. יובהר כי ככל שהשוכר יחליט להחזיר את המושכר כפי שהוא לאחר השינוי לא יהיה זכאי לשום תמורה בשל כך.

כמו כן הסעיף מדבר על מקרה בו השוכר ביצע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר. במצב זה, אם המשכיר דורש להחזיר למצב המקורי, השוכר חייב לעשות כן. דבר דומה יקרה כאשר השוכר בנה מחוברים כמוגדר בחוק המקרקעין וככל שלא יעשה כן יהיה כפוף לסנקציות המופיעות בפרק ד' בחוק המקרקעין.

הוראות שונות

סעיף 22 – העברת השכירות

סעיף זה מגיע לפתחם של בתי המשפט כמעט כדבר בשגרה. הסעיף אינו מאפשר לשוכר להעביר לאחר את הזכות להשתמש במושכר או להשכיר אותו בשכירות משנה אלא בהסכמת המשכיר. אבל, המשך הסעיף מעלה דבר מעניין שלא הרבה מודעים אליו – אם המשכיר לא הסכים לשוכר להעביר את השכירות לשכירות משנה מטעמים בלתי סבירים או התנה את זה בתנאים בלתי סבירים: במקרקעין – השוכר רשאי לעשות את העסקה בלי הסכמת המשכיר. בעניין זה בית המשפט רשאי אף לאשר את העסקה גם אם רשום בחוזה השכירות אחרת. בכל שכירות אחרת – רשאי בימ"ש לאשר בתנאים שיראו לו. יובהר שהסכמת המשכיר חייבת להיות בכתב ומראש.

סעיף 23 – תקופות כלליות בשל הפרת חוזה

סעיף זה בא לומר לנו שהתרופות (בשפה פשוטה – הזכויות שלנו או הפיצויים שלנו) המפורטות בפרק א' לחוק השכירות והשאילה באות להוסיף על התרופות שבחוק החוזים תרופות ולא לגרוע מהן. כלומר ניתן להסתכל על זה כמעין פיצוי כפול.

סעיף 25 – קיזוז

אמנם הסעיף קצר אך חשוב מאוד. הסעיף אומר שחיובים שהצדדים חייבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז. אתן דוגמה – השוכר צריך לשלם שכירות בסך 3,000 ₪ למשכיר, כל חודש. באחד מהחודשים גילה השוכר רטיבות בכל הבית אשר גרמה למושכר להיות לא ראוי למגורים. המשכיר היה אדיש ולא טיפל בבעיה. לשוכר נמאס להמתין, הוא תיקן את הרטיבויות בסך של 6,000 ₪. במקרה זה, יכול השוכר לקזז את העלויות שלו מחודשיים דמי שכירות.

חוזה שכירות למגורים

חלק זה בחוק (סעיף 25א') מדבר על מבנה ותוכנו של חוזה השכירות למגורים.

אם כן, מהי דירה שאינה ראויה למגורים? – בהתאם לתוספת הראשונה של החוק דירה אינה ראויה למגורים אם היא אינה כוללת אחד מאלה מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שופכין ודלוחין, אם היא לא כוללת מערכת חשמל או תאורה, אם אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה, אם היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתיה, אם היא אינה כוללת מחיצות בין השירותים ובין הדירה, אם יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

נחזור ונאמר שדי בכך שאחד מהאמור לא קיים בדירה, ניתן יהיה לומר שהיא דירה שאינה ראויה למגורים.

סעיף 25ב' – צורת חוזה שכירות למגורים

סעיף זה מחייב כי חוזה שכירות ייערך בכתב וייחתם ע"י הצדדים, העברת העתק חתום לכל אחד מהצדדים. חשוב לציין שהסעיף מבהיר כי אי קיומה של ההוראה אינה באה לגרוע מתוקף החוזה.

סעיף 25ג' – תוכן חוזה שכירות למגורים

סעיף זה נותן לנו הנחיות של ממש בפנים החוזה. הוא מחייב לכלול למשל כתובת צדדים, שמות, תעודות זהות, תיאור של הדירה, הריהוט שבה, דמי השכירות ומועדם, תשלומים נוספים שחלים על השוכר שאינם דמי השכירות, פגמים, ליקויים ועוד.

סעיף 25ד' – חוזה מצוי – השלמה

סעיף זה מבהיר כי ככל שהצדדים לא עשו הסכם, יראו את הצדדים כמי שחתמו על חוזה מצוי ככל ששר המשפטים יערוך הסכם מצוי שכזה. נכון להיום למשל, עיריית תל אביב מאפשרת להוריד הסכם לדוגמה מאתר העירייה. כמו כן הסעיף מבהיר כי אם הצדדים כן חתמו על חוזה אבל לא כללו אחד מהדברים המחייבים בסעיף 25ג', יראו את הדבר החסר כאילו הוא רשום בהסכם.

סעיף 25 ה' – דירה מתאימה למגורים

סעיף זה מחייב את המשכיר למסור את הדירה שהיא מתאימה למגורים. אי עמידה בסעיף זה תחיל את ההוראות החלות בגין אי התאמה כפי שפירטנו לעיל.

סעיף 25ו' – דירה ראויה למגורים

סעיף זה מחייב את המשכיר למסור את הדירה לשוכר כשהיא ראויה למגורים כאמור בתוספת הראשונה לחוק כפי שפירטתי לעיל. אי עמידה בסעיף זה מהווה הפרת חוזה.

סעיף 25ז' –מסירת הדירה המושכרת

סעיף זה דן במועד מסירת הדירה אשר מורה כי מועד מסירת הדירה הינו מועד שהצדדים הסכימו עליו לפי ההסכם. כמו כן, הסעיף מחייב את המשכיר למסור את הדירה לשוכר כשהיא נקיה מכל נכס או אדם למעט נכס שהסכים עליו השוכר. בנוסף, הסעיף מחייב את המשכיר לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בקשר לדירה, למתקנים שבה ככל שאלה נדרשים.

סעיף 25ח'– תיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת

סעיף 25ח'(א)+(ב) לחוק הינו סעיף חשוב מאוד בכל הקשור לשכירות שכן במציאות עולות שאלות רבות בסוגיה זו. סעיף זה מטיל אחריות על השוכר לתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת בהסכם. סעיף ח'25(ג) - סעיף זה הינו סעיף משלים לסעיף 7 לעיל ומטיל אחריות תיקון למשכיר ועל חשבונו בגין כל ליקוי או פגם שאינו מפורט בסעיף קטנים (א)+(ב) ואינם קלי ערך וזאת לכל היותר תוך 30 ימים מיום שקיבל דרישה מהשוכר. יתרה מכך, אם הפגם היה דחוף (למשל – שירותים שאינם פועלים כלל) על המשכיר לתקן זאת תוך 3 ימים לכל היותר מיום הדרישה. עולה השאלה מהו "פגם שתיקונו דחוף"? גם כאן החוק מגדיר שמדובר בפגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר. סעיף זה אינו גורע מהוראות סעיף 9(ג) כמפורט לעיל.

סעיף 25ט' – תשלומים שוטפים של השוכר

סעיף זה מפרט את התשלומים החלים על השוכר למשל: דמי שכירות, מיסים שחלים על מי שמחזיק את הדירה, לרבות ארנונה, מים חשמל, גז, חימום ותשלומי צריכה נוספים וועד בית (הרשימה יכולה להשתנות ככל ששר המשפטים יחליט אחרת) וליקויים כפי שפירטתי לעיל.

אילו תשלומים השוכר לא ישלם?

רכישה או השבחה של מערכות או מתקנים קבועים למעט דברים שהשוכר ביקש, דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה, תשלומים שהמשכיר חייב לצד ג' כגון מתווך – וככל שהמתווך פעל מטעם המשכיר. כלומר, אם השוכר ביקש שירותי תיווך על מנת שהמתווך יאתר לשוכר דירה אז השוכר יצטרך לשלם דמי תיווך.

סעיף 25 י' – ערובה

עד למועד התיקון, השוק היה "פרוץ" בכל הקשור לערובות וכעת ישנו סעיף המסדיר את סוגיית הערבויות.

מהי ערובה בכל הקשור לשכירות? נכס לשם הבטחת חיובי השוכר אשר נובעים מחוזה השכירות למגורים. כעת, מגיע החלק המספרי - חשוב שתהיו מרוכזים:

אם הערובה מחייבת את השוכר בהוצאה כספית כלשהי, למשל ערבות בנקאית או מזומן, כי אז גובהן המצטבר (למשל אם החליט גם וגם) של הערובות יהיה לפי הנמוך מבין הסכומים שלהלן:

30% מסכום תקופת השכירות.

פי 3 מסכום דמי שכירות חודשי.

תרגיל לצורך המחשה: ישנו חוזה למגורים שנכרת בין צדדים לתקופה של 12 חודשים בשכירות של 2,000 ₪ כל חודש. לפי חישוב של סעיף א', סכום הערבות הינו (2,000X12X30% = 7,200 ₪). לפי חישוב של סעיף ב', סכום הערבות הינו 6,000 ₪ (2,000X3). סעיף 25י' מחייב את המשכיר לקחת לפי הסכום הנמוך. כלומר במקרה הזה המשכיר יכול לדרוש ערבות עד סך של 6,000 ₪.

כמו כן, סעיף 25י'(ג) מפרט באילו מקרים רשאי המשכיר לממש את הערובה שניתנה לו, למשל: אי תשלום דמי שכירות במועדם עד לגובה דמי שכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, אי תיקון ליקויים שהשוכר חייב בהם עד לגובה עלות התיקון, תשלומים שהשוכר חייב בהם כפי שפירטתי בסעיף 25ט', אי פינוי הדירה בתום התקופה עד לסכום שהסכימו הצדדים בחוזה.

בנוסף, בטרם מימוש הערובה המשכיר חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה על מנת לתת לשוכר לתקן את צעדיו.

בתום תקופת השכירות המשכיר חייב להחזיר את הערובה לשוכר בניקוי האמור בסעיף 25י'(ג) תוך 60 ימים ממועד השבת הדירה למשכיר או עד למועד שנפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר.

סעיף 25יא' – הודעה על העברת זכויות בדירה

סעיף זה מחייב את המשכיר להודיע לשוכר אם העביר את זכויותיו בדירה (למשל כאשר מכר את הדירה).

סעיף 25יב' – הארכת תקופת השכירות

סעיף זה מסדיר לנו את התקופה לקראת סוף ההסכם. אם המשכיר רוצה להאריך את תקופת השכירות הוא צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש אם הוא מעוניין לעשות כן ובאילו תנאים. אם קיים סעיף הארכת תקופת שכירות בהסכם שתלוי רק במשכיר, הוא חייב להודיע למשכיר 90 ימים לפני תום תקופת השכירות אם ברצונו להאריך את הסכם השכירות או לא והוא רשאי לעשות כן רק אם נקבעו בחוזה מראש תנאי הארכת השכירות. אם ישנו סעיף הארכת שכירות שתלוי בשוכר, השוכר חייב להודיע למשכיר עד 60 ימים לפי תום תקופת השכירות.

סעיף 25 יג' – תניה לביטול ללא עילה

סעיף חשוב מאוד. סעיף זה אינו מאפשר להוסיף סעיף לחוזה השכירות שמאפשר למשכיר לבטל את החוזה ללא כל עילה, אלא אם קיימת אופציה כזו גם לשוכר. כמו כן, אם קיים סעיף כזה המשכיר צריך להודיע לשוכר על ביטול החוזה 90 ימים לפחות מראש והשוכר 60 ימים.

סעיף 25 יד' – איסור התניה

סעיף זה הינו סעיף שאומר לנו אילו סעיפים מחייבים בחוק ולא ניתן להתנות עליהם כלומר אלה לא סעיף המלצה או רשות וכל מי שמשנה אותם בהסכם השכירות לא ניתן בעצם להסתמך על השינוי. ואלו הסעיפים: סעיף 25ו', 6, 8 עד 10, 15, 21(ב)+(ג), 23 עד 25ה', 25ח'(א)(1), (ב) (ג), ו25ט עד 25יג, אלא אם השינוי הוא לטובת השוכר.

סעיף 25 טו' – סייגים לתחולה

אז על מי לא חלות הוראות התיקון שפורטו לעיל?

בית מלון כהגדרתו בחוק, או דירה אחרת שמשמשת למטרת נופש (למשל: AIRBNB), דירה במעון כהגדרתה בחוק, דיור מוגן כהגדרתו בחוק, מעונות סטודנטים לתלמידים או עובדים, דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר, חוזה שכירות שהתקופה שלו הי אלא יודע מ-3 חודשים ואין אופציית הארכה, חוזה שכירות מעל 10 שנים ואין ברירה לביטול מוקדם יותר, חוזה שכירות שדמי השכירות שלו עולים על 20,000 ש"ח בחודש, חלק מסעיף 25יד' לא יחול כאשר המשכיר והשוכר הם קרובים כמפורט בחוק זה.

__

** האמור במדריך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי של עו"ד ומהווה מידע כללי בלבד, אינו מחליף ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. מובהר כי כל הסתמכות על המידע האמור במדריך הינו על אחריות המשתמש בלבד. בכל סוגיה יש להשתמש בבעל המקצוע המתאים אשר ייתן ייעוץ לכל מקרה באופן פרטני.