"הלוואת קבלן" בעסקאות יד 1 - כל מה שקריטי לדעת בטרנד החם בשוק הנדל"ן.

בחודשים האחרונים הטרנד החם ביותר בשוק הנדלן הוא רכישת דירות מקבלן בתנאים מדהימים כמו למשל 10/90, כאשר בחתימת הסכם הרוכש ישלם 10% ממחיר הדירה ואת היתרה במסירה. לאחרונה, מירב היזמים מציעים גם הלוואות קבלן אטרקטיביות במסגרתן היזם מלווה סכום מסוים, לעיתים למעלה ממליון ש"ח ללא כל ריבית והצמדה כאשר בפועל היזם משלם עבורכם את הריבית וההצמדה. חשוב לציין שישנם יזמים שמחייבים את הרוכשים לנטילת ההלוואות הללו.

אז מה לא מספרים לנו בהלוואת הקבלן או אם נחשוב על כל המקרים (או לפחות מרביתם) עולים 2 או 3 דברים עיקריים שחשוב לקחת בחשבון.

החלטת מיסוי 6839/17

החלטת מיסוי זו אומרת בפשטות את הדבר הבא: כאשר יזם מתחייב לשלם עבורכם את הריבית וההצמדה הוא בעצם נותן לכם הטבה שמעלה את מחיר התמורה בדירה. ובמספרים: אם קניתם דירה במחיר של 1,000,000 ש"ח כולל מעמ והיזם משלם עבורכם ריבית והצמדה בסך של 100,000 ש"ח, מבחינת רשויות המס הדבר יחשב כאילו רכשתם את הדירה ב1,100,000 ש"ח. אז מה עושים? החלטת מיסוי 6839/17 באה לפתור בדיוק את הסוגיה הזו ומפרטת את התנאים בהם מיסוי מקרקעין לא יראו את העסקה בשווי גבוה יותר. לדוגמה, יש לדאוג להטמיע הערה בהלוואת הקבלן בפשטות שאותה ריבית והצמדה שהיזם משלם היא חלק מהתמורה הכוללת של מחיר הדירה. על מנת שלא להלאות אציע שתקראו את החלטת המיסוי.

חדלות פירעון של היזם = אתם תשלמו את הריבית וההצמדה

כיצד עובד מנגנון ההלוואה? היזם שולח אתכם לבנק ואתם אלו שמתחייבים מול הבנק בהסכם הלוואה לרבות בגין תשלום הריבית וההצמדה. היזם פשוט מתחייב לשלם עבורכם את הריבית וההצמדה, במובן המסחרי. אולם, יודגש שבסופו של יום ההתחייבות שלכם ורק שלכם מול הבנק. ככל שחלילה היזם יפשוט רגל הוא לא יוכל להמשיך ולשלם את הריביות כסדרן ויותר במדויק - הוא יהיה חייב להפסיק לשלמן. בו ביום הבנק יתקשר אליכם ויודיע לכם שעליכם להמשיך לפרוע את ההלוואה כסדרה ולשלם את הריבית וההצמדה. בהלוואות מסוג זה הריביות וההצמדות בתקופה זו בוודאי , יכולות להגיע לאלפי שקלים - סכומים שיכולים לגרום למשפחה לקרוס. חשוב מאוד לקחת זאת בחשבון.

פירעון הלוואת היזם

לאחרונה, כל העסקאות שמשרדנו מטפל טומנות בחובן את הלוואות הקבלן האטרקטיביות (לכאורה). חלק מניסוחי ההטבה מנוסחים כך שהרוכש יפרע את ההלואה רק ביום מסירת החזקה בפועל - שזה מצוין. אולם בחלק לא מבוטל היזם נותן את ההלוואה לתקופה מקסימלים של 36 או 48 חודשים. עולה השאלה - מה קורה אם היזם יאחר במסירת הדירה? נוכל למצוא את עצמנו בדרישה של הבנק לפרוע את מלוא ההלוואה ומנגד להמשיך להמתין לדירה. חשוב לשים לב למועד פירעון ההלוואה ולשאוף שפירעון ההלוואה יהיה אך ורק במועד מסירת הדירה בפועל (להבדיל ממועד מסירה החוזי).

לסיכום - יש לשים לב לשלושת עצות הזהב שניתנו ואני מבטיח שהדבר יחסוך לכם המון כסף ועוגמת נפש.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי או המלצה כלשהי, ועל הקורא להתייעץ עם בעל מקצוע מתאים.

משרדנו מתמחה במקרקעין בדגש על התחדשות עירונית.

גיא העליון, עו"ד