חמישה טיפים מנצחים לקניית דירה

קניית דירה הינה אחד מהצעדים החשובים והגדולים שככל שנראה תעשו בחייכם. הכלים שלהלן נועדו כדי לסייע לכם ולהקל בתהליך הרכישה, בין אם אתם רוכשים דירה להשקעה או בין אם אתם רוכשים דירה לצורך מגורים. הכלים הינם כלים פרקטיים, כך שאם אתם בתהליך רכישת דירה, תוכלו להשתמש בכלים המנצחים ממש לאחר קריאת המאמר הזה. חשוב להבהיר כי המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי – חשוב ואף מומלץ להסתייע בעו"ד המתמחה בנדל"ן לפני כל רכישה או מכירת דירה.

טיפ מנצח מספר 1 – סביבת הנכס ומיקומו – השקעה או מגורים

מיקום הינו פקטור משמעותי בבואנו לבחון נכס שאנו מעוניינים לרכוש. הנתונים המרכזיים אשר לרוב יש לבחון הם גני ילדים, בתי ספר ותחבורה ציבורית אשר נמצאים בסביבת הנכס. בין אם רוכשים דירה להשקעה או בין אם למגורים מדובר בנתונים משמעותיים שישפיעו בהכרח על ערך הנכס ולכן עוד לפני שאנו ניגשים לבדוק את הדירה עצמה, אנו חייבים לבדוק את הסביבה. אז היכן ניתן לבדוק נתונים אלה?

מערכת GOOGLE MAPS מאפשרת לראות ויזואלית את הנכס וסביבתו ובכך ניתן לחוש את הסביבה של הנכס עוד לפני שיוצאים מהבית לראותו.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי עשור את "מפקד האוכלוסין" אשר מחלק את המדינה לאיזורים סטטיסטיים. לפי כל איזור ניתן לראות מגוון נתונים כגון: שימוש האוכלוסיה בתחבורה ציבורית באיזור, תמהיל הגילים באיזור, כמות האוכלוסיה אשר גרה באיזור בשכירות או שגרים בדירה שבבעלותם, השכלה של האוכלוסיה באזור ועוד. במפקד ניתן לעיין באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המפקד האחרון נעשה בשנת 2008 ולכן יש לעשות בו שימוש באופן זהיר. המפקד הבא עתיד להיות בשנת 2020 וזאת לפי המפורסם באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

נתונים נוספים כמו גני ילדים, בתי ספר ותחבורה ציבורית מסביב לנכס ניתן לראות באופן ויזואלי וממעוף הציפור באתר govmap ומערכות GIS השונות שיש לכל עיר, ככל שיש (העירייה שעושה זאת מצוין הינה עיריית תל אביב במערכת GIS שפיתחה).

חלק מהנתונים שלעיל ניתן לראות באתרים השונים כמו YAD 2, מדל"ן וכדומה.

אם כן, שימוש בכלי הזה הינו קריטי שכן בחינת כלל הנתונים יכולה ללמד אותנו על סביבת הנכס שבהכרח תשפיע על מחירו, הן הנוכחי והן העתידי וכן תשפיע על השיקול שלנו באם לקנות את הנכס בין אם למגורים או להשקעה.

טיפ מנצח מספר 2 – בחינת הדירה במחלקת הנדסה של העירייה

לאחר שבחנו את הסביבה ואיתרנו נכס עבורינו, נעבור לשלב הבא בו נבחן את הדירה ברמה ההנדסית עד כמה שניתן. לכל עיר ישנה מחלקת הנדסה אשר מחזיקה את תיקי הבניין. בתיק הבניין נוכל לשלוף את היתר הבניה שניתן לבניין ולעיין בכלל ההתכתבויות בין העירייה לבניין, לבחון באם קיים צו הריסה לנכס למשל, בקשות שהוגשו בקשר לבניין (כמו למשל בקשה להיתר לשיפוץ הבניין) ואף לראות באם העירייה מחייבת בשיפוץ או תיקון כלשהו בבניין אשר יכול להטיל חובות על הבניין.

כמו כן, בתיקי הבניין השונים קיימים התשריטים של הבניין ("גרמושקה") באמצעותם ניתן להשוות באופן ויזואלי את המצב בשטח לעומת התשריט ולראות אם יש חריגות בניה.

היתרון הגדול הקיים היום בהרבה ערים בארץ הוא שניתן לעיין בתיק הבניין באופן מקוון דרך אתר העירייה. גם במקרה זה עיריית תל אביב הינה חלוצה בתחום וניתן לעיין בתיקי הבניין השונים דרך האינטרנט מבלי לקבוע תור מראש ולבזבז זמן יקר ובכך לקצר את זמן בחינת העסקה.

גם כלי זה הינו כלי קריטי בבואנו לבחון את הדירה. אף אחד לא היה רוצה לקנות דירה ללא היתר בניה או דירה שיש כנגדה צו הריסה או חריגות בניה.

כלי מנצח מספר 3 – היסטוריית מכירות באיזור

לאחר שבחנו את סביבת הנכס ובחנו עד כמה שניתן את הדירה ברמה ההנדסית, עולה השאלה כיצד ניתן לבחון אם המחיר שנציע או שהוצע לנו הוא מחיר ריאלי של הנכס.

לפני זמן קצר הממשלה הקימה את אתר הנדל"ן הממשלתי. באתר ניתן להזין את כתובת הנכס ולראות את היסטוריית המכירות באיזור של אותו נכס, אחוזי התשואה שלו, מה הסכום הזה יכול לקנות באיזורים השונים בארץ וכן את מספר העסקאות בשכונה.

מומלץ מאוד להשתמש בכלי הזה המשמש גם ככלי הרגעה פסיכולוגי וכזה שנותן לנו בסיס טוב למו"מ במחיר הדירה.

טיפ מנצח מספר 4 – בחינה משפטית של הנכס

"תעודת הזהות" של הנכס היא נסח הטאבו. את נסח הטאבו ניתן להוריד ONLINE באתר משרד המשפטים בעלות של 15 ₪. בנסח הטאבו ניתן לראות מי הבעלים של הנכס, אם קיימות מגבלות משפטיות למכירת הנכס והערות שונות שנרשמו על הנכס שאנו מעוניינים לרכוש וכן באם קיימת משכנתא על הנכס. כמו כן, ניתן להוריד ONLINE את תשריט תקליטור הבית המשותף בעלות של 33 ₪ בו ניתן לראות את צו רישום הבית המשותף התשריט של הבניין, איזה תקנון (מוסכם או מצוי) אומץ לבניין וכן ההצמדות שיש לכל דירה (למשל חניה). בנוסף, גם הסכם המכר הינו שלב קריטי שיש לבחון אותו אולם קצרה היריעה מלפרט אודות הבדיקות שיש לעשות בהסכם המכר ומומלץ להסתייע בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן.

כמובן שלא מדובר בכל הבדיקות המשפטיות שיש לעשות - לא לדירה חדשה הנקנית מקבלן ולא לדירה קיימת.

טיפ מנצח מספר 5 – שימוש בבעלי מקצוע

מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע אשר מתמחים בבחינות האמורות אשר יגנו עליכם בבואכם לקנות את הדירה, ובכך להפחית עלויות ובעיות עתידיות בנכס.

שמאי מקרקעין – תפקידו לבחון את הנכס ברמה ההנדסית. שמאי המקרקעין יבחן באם קיים היתר בניה, באם קיימות חריגות בניה, יזהיר בפני בעיות הנדסיות של הנכס ולא פחות חשוב יעריך את שווי הנכס, כך שגם אם אתם עתידים ליטול משכנתא, שמאי מקרקעין הינו קריטי לעסקה. לסיכום, שמאי המקרקעין הוא החותמת ההנדסית שלכם.

יועץ משכנתאות – אם אתם רוכשים דירה ומעוניינים ליטול משכנתא, יש לשקול בשימוש יועץ משכנתאות שיכול להוזיל עלויות משמעותיות ארוכות טווח בריביות המשכנתא.

חברת בדק בית – חברות בדק בית אמורות לגלות פגמים גלויים ונסתרים שיש בנכס ולוודא שכל מערכות הבית פועלות כשורה. שימוש בחברת בדק ניתן לעשות גם בדירה שנקנתה מקבלן וגם בדירה ישנה (למשל גילוי עובש ורטיבויות שלא נראים לעין).

עורך דין - עורך הדין אחראי על העסקה במובן המשפטי, יגן עליכם מפני תקלות משפטיות בהסכם המכר וישמור על האינטרסים שלכם לאורך כל המסע עד לרישום הדירה על שימכם בטאבו. לא פעם מתגלים פגמים רבים בהסכמי מכר שיכולים אף לגרום לכך שהעסקה לא תתבצע עקב הגילוי (כמו למשל, שהמוכר מצהיר שהדירה מלאה בעובש או חריגת בנייה שהמוכר מציין). כמו כן, עורך הדין יבדוק עבורכם את הבדיקות ההיקפיות הקריטיות מעבר להסכם המכר – בין אם מדובר בדירה ישנה או בין אם מדובר בדירה מקבלן ששם נדרשות בדיקות חשובות נוספות. חשוב לא פחות, הם דיווחי המס שיש לעשות לרשויות המס שהן חלק בלתי נפרד בכל עסקת מכר. עורך הדין יכול לחשב את מס הרכישה ולדווח לרשויות המס עבורכם. אם כן, עו"ד יחסוך הרבה כאב ראש וכסף רב ויגן עליכם מפני בעיות עתידיות שיכולות להיות בנכס ובתהליך הרכישה.

לסיכום, גם אם תאמצו כלי אחד ממגוון הכלים המנצחים שפורטו כאן, הרי שסללתם לעצמכם דרך בטוחה יותר במסע לקראת קניית הדירה. לא נותר אלא לאחל לכם רכישת דירה מהנה, בטוחה ומוצלחת. משרדי עומד לשירותכם לכל שאלה בתחום המקרקעין.

אודות גיא העליון משרד עורכי דין

כותב המאמר הינו עו"ד גיא העליון, מייסד ובעלים של משרד עורכי דין גיא העליון אשר מתמחה בתחום המסחרי בדגש על נדל"ן תוך ראיה עסקית וכלכלית רחבה בכל עסקה.

*המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי